ارتفاع معدل الطلب وتقييد العرض وراء ارتفاع الأسعار في سوق العقارات في دولة الإمارات
Posted: 17-04-2008 , 13:29 GMT
بيت الاستثمار العالمي- جلوبل– الكويت- الإستراتيجية الاقتصادية والرؤية المستقبلية– الإمارات–القطاع العقاري- واصل قطاع العقارات وخدمات الاعمال في الامارات نموه مسجلا بمعدل سنوي مركب نسبته 20 في المائة خلال الفترة الممتدة من العام 2003 إلى العام 2007. وخلال العام 2007، شكل القطاع العقارات وخدمات الإعمال المرتبطة به 8 في المائة من الناتج المحلى الاجمالى للدولة، أي 55,8 مليار درهم اماراتى بنسبة نمو بلغت 21 في المائة. وقد ازدهر هذا القطاع كنتيجة لتزايد الاستثمار في البنية التحتية والذى يرجع إلى أن الدولة أصبحت وجهه سياحية جذابة، بالإضافة إلى تزايد الوحدات السكنية وغير السكنية. وقد استحوذ قطاع العقار وقطاع التشييد على 16 في المائة من الناتج المحلى الاجمالي خلال العام 2007. وبصفة عامة، يرى الكثيرون أن قطاع العقارات ملاذ آمن للاستثمارات وخصوصا في دولة الإمارات. هذا وقد جاءت كل من زيادة تدفق الوافدين، وفرة السيولة، والبيئة التنظيمية المريحة من العوامل الرئيسية المحركة للقطاع. كما أن الإمارات، باعتبارها محورا للاستثمارات في المنطقة، تجذب الشركات العالمية لتأسيس مكاتب فيها.
تدفق الوافدين يدعم الطلب على الاسكان – يعتبر النمو السكاني السبب الرئيسي وراء ارتفاع الطلب على العقار في الإمارات، حيث يسعى الأفراد لتحسين مستوياتهم والانتقال لمنازل افضل. كما يعد تدفق الوافدين من أهم العناصر التي تؤدى إلى زيادة الطلب على الاسكان وخاصة في دبى. وقد أدى ذلك مع تأخير تسليم العقارات، إلى وضع ضغوط متزايدة على اسعار المساكن وتكاليف الايجارات في الامارات. ووفقا للتقرير الصادر عن "شركة المزايا القابضة"، فإن متوسط الأسعار إنما يواصل اتجاهه التصاعدي في الإمارات حيث ارتفع متوسط السعر للمتر المربع في الاراضى السكنية بنسبة 67 في المائة خلال الفترة ما بين العامين 2006 – 2007. ومع التوسع فى الاراضى المخصصة للاسكان في الإمارات، فإنه من المتوقع أن يرتفع عدد وقيمة الصفقات خلال العام 2008.
الطلب الأجنبي يسيطر على الوحدات السكنية المتميزة – على الرغم من أن غالبية الطلب الداخلي يأتي من الفئات المتوسطة والمنخفضة الدخل، إلا أن الوحدات السكنية المتميزة وجدت طلبا من خارج البلاد. ويعزى ذلك إلى العناصر التالية وينطبق اغلبها على إمارة دبى:
• الطلب الاستثمارى: نظرا لارتفاع السيولة في المنطقة، أتاح قطاع العقارات فرصا استثمارية جيدة في ظل تضاعف اسعار الوحدات خلال السنوات القليلة الماضية. • الطلب على المنازل المخصصة لقضاء الإجازات الملكية الجزئية: اصبحت دبى مؤخرا واحدة من اسرع وافضل اماكن قضاء الاجازات مما جعل منها مدينة جذابة جدا لمساكن الصيف المساكن الثانية. • تدفق الشركات متعددة الجنسيات إلى دبي. • التدفق الثابت للسياح الى الدولة: اصبحت دبى سريعا وجهة السياح المفضلة نتيجة لثقافتها الانفتاحية والتى تشجع الأفراد على مستوى العالم للاقامة فيها.
ووفقا للتقرير الصادر عن " شركة المزايا القابضة "، فإن الطلب على الأراضي التجارية والاستثمارية يأخذ أيضا اتجاها مرتفعا بقيمة اجمالية للصفقات تصل الى حوالى 38 مليار درهم اماراتى بالمقارنة مع 8,7 مليار درهم اماراتى خلال العام 2006، أي بمعدل ارتفاع 336.8 في المائة تقريبا. وقد واصل القطاع جذب مزيد من الاستثمارات حيث تتطلع المزيد من الشركات لتأسيس أنشطة ومشروعات سياحية وذلك للحصول على حصة سوقية كبيرة من اجمالى النشاط التجارى والسياحى في العالم. وقد شهد متوسط السعر لكل متر مربع من الاراضى التجارية ارتفاعا ملحوظا خلال العام 2007 نتيجة للارتفاع في الطلب في ظل ارتفاع متوسط سعر المتر المربع بنسبة 17.2 في المائة خلال العام 2007 وبنسبة 33.3 في المائة خلال الفترة من العام 2005 - 2007.
على الرغم من وجود رقابة على الأسعار، إلا أنه من المحتمل أن تقل الضغوط على معدل العرض– فوفقا للبيانات الصادرة عن صندوق النقد الدولى، فإنه من المتوقع الانتهاء من 120,000 وحدة سكنية في الامارات على مدار الفترة ما بين العامين 2008 – 2010. وعلى الرغم من ان محدودية الطاقة المتاحة قد اخرت بعض المشاريع العقارية الكبيرة وخاصة في دبى، إلا أن هناك مؤشرات بأن الكثير من المشاريع سيتم استكمالها قريبا. وعامة، من المتوقع أن تستمر الضغوط على الايجارات والاسعار في سوق ابو ظبي، حيث واصل معدل العرض في انخفاضة خلال العام 2007. ولا نتوقع حدوث تصحيح حاد للاسعار في سوق العقارات فى ظل استمرار الطلب القوى على المدى المتوسط.
تغييرات قانونية للمساعدة في بناء ثقة المستثمر – كانت التغيرات والاتجاه ناحية تجديد قواعد العقارات في الامارات ايجابية من وجهة نظر المستثمرين. فقد أدى نشر قوانين الملكية الجديدة (في كل إمارة على حدة)، والتي تنظم بيع وتأجير الأراضي والمباني للمواطنين والوافدين، إلى حدوث طفرة في ملكية العقارات. كما تختلف القوانين من امارة الى أخرى، حيث يسمح بعضهم ومنهم دبى للمقيمين الاجانب بشراء ملكيات خالصة في مناطق معينة، في حين ان بعضهم ومنهم ابو ظبى يحد ملكية الوافدين على الإيجار. وتسعى دائرة الأراضي والأملاك في كل امارة الآن لوضع قانون ملكية موحد.
تتمثل التغيرات القانونية الكبري التى حدثت في العام 2007 في تمرير قانون الوسطاء، القانون الخاص وكذلك تكوين هيئة التنظيم العقاري.
دخل قانون الوسطاء حيز التنفيذ في شهر يناير من العام 2007 والذي ينص على ان جميع الوسطاء الافراد والشركات يجب ان يكونوا مرخصين من قبل دائرة الاراضى والأملاك. وتم تكليف الإدارة بدور التدريب واعطاء الشهادات لكل الوسطاء وذلك لضمان أن تتم صفقات الملكية عن طريق وسطاء مدربين ومرخصين قادرين على اعطاء نصيحة سديدة وخدمة جيدة لعملائهم.
يجعل تمرير قانون حسابات ضمان التطوير العقاري رقم 8 الحسابات الخاصة إجبارية لتطوير دبي غير المخطط له، ويتم صرف هذه الاموال بأمر من دائرة الاراضى والأملاك في دبي. وبهذه الخطوة يتم وضع نهاية للأيام التي كان من حق اى مطور فيها افتتاح مشروع وتجميع الدفعات المقدمة بدون ضمان ان هذه الاموال سيتم استخدامها بشكل سليم.
تم تشكيل هيئة التنظيم العقاري تحت رقابة دائرة الاراضى والأملاك في دبي في العام 2007 لتوحيد وتنظيم جميع انشطة الملكية التى لها علاقة بالسوق.
بالرغم من ان تمرير قانون الحساب الخاص سيحد من حرية المطور ومن الممكن ان يبطىء من النمو قليلا، إلا أن الثلاث خطوات سيكون لهم في الغالب تأثير إيجابى على سوق العقارات في دبى عن طريق جعل السوق اكثر شفافية وبالتالي زيادة ثقة المستثمر.
وهناك عدد من العوامل التى تشير الى التماسك المستمر في سوق العقارات الاماراتى، والتي ستحافظ على السوق متوازنا. وهي كالتالي:
• زيادة ارتفاع الطلب. حيث بدأت الإيجارات في الانخفاض وبدأ المقيمون المشتركون في السكن الواحد الانتقال الى سكن مستقل. كما أن بعض العاملين المسافرين من امارات مختلفة من الممكن ان يتجهوا الى دبى حيث انخفضت ضغوط الايجار. • من الممكن ان يستمر الجدول الحالى لتسليم الملكيات في التأخير. حيث أن مطوري الملكيات في دبى لديهم سجل سيئ في التسليم ويؤمن الكثير من الملاحظين ان اكبر ثلاث شركات في البناء (أعمار، دبي القابضة، نخيل) لديهم القدرة على الابطاء عمدا في عملية تسليم الملكيات في حالة بدأ الاسعار في التعرض لضغوط خطيرة. • تضييق نطاق مشاريع البنية التحتية، النقص في العرض، تحديات رأس المال، كل هذا سيؤدى الى ابقاء عرض الملكيات تحت الرقابة. • يستمر الاقتصاد المتغير في دبي في خلق طلب قوى للعمالة الاجنبية مما سيساعد على انخفاض الطلب على ملكيات الاقامة. ولقد قامت دبى بالاستثمار بقوة في بناء نفسها كمركز الخدمات الاول. وقد كان الطلب المحلي والعالمي على هذه الخدمات قويا، ومن المتوقع أن يظل قويا في ظل النظرة المستقبلية الايجابية لاسعار النفط والتجارة العالمية.
اتجه الاقتصاد الحديث الى سوق العقارات، الذي يشهد نشاطا متزايدا في عدة مشاريع في قطاعات الإسكان، التجارة، الصناعة والسياحة. كما سيشهد قطاع العقارات نموا اكبر على المدى القريب. ومن المتوقع أن يواصل معدل الطلب قوته. وسيكون التحسن في التشريع ووضع قانون الشقق الخاصة وكذلك تعميق سوق الرهن عوامل ايجابية مساعدة على النمو.
بيت الاستثمار العالمي- جلوبل– الكويت- الإستراتيجية الاقتصادية والرؤية المستقبلية– الإمارات–القطاع العقاري- واصل قطاع العقارات وخدمات الاعمال في الامارات نموه مسجلا بمعدل سنوي مركب نسبته 20 في المائة خلال الفترة الممتدة من العام 2003 إلى العام 2007. وخلال العام 2007، شكل القطاع العقارات وخدمات الإعمال المرتبطة به 8 في المائة من الناتج المحلى الاجمالى للدولة، أي 55,8 مليار درهم اماراتى بنسبة نمو بلغت 21 في المائة. وقد ازدهر هذا القطاع كنتيجة لتزايد الاستثمار في البنية التحتية والذى يرجع إلى أن الدولة أصبحت وجهه سياحية جذابة، بالإضافة إلى تزايد الوحدات السكنية وغير السكنية. وقد استحوذ قطاع العقار وقطاع التشييد على 16 في المائة من الناتج المحلى الاجمالي خلال العام 2007. وبصفة عامة، يرى الكثيرون أن قطاع العقارات ملاذ آمن للاستثمارات وخصوصا في دولة الإمارات. هذا وقد جاءت كل من زيادة تدفق الوافدين، وفرة السيولة، والبيئة التنظيمية المريحة من العوامل الرئيسية المحركة للقطاع. كما أن الإمارات، باعتبارها محورا للاستثمارات في المنطقة، تجذب الشركات العالمية لتأسيس مكاتب فيها.
